แนวโน้มทุนอาหรับในภาคอสังหาริมทรัพย์

แนวโน้มทุนอาหรับในภาคอสังหาริมทรัพย์

 ความมั่งคั่งทางการเงินของกลุ่มผู้ส่งออกน้ำมันในตะวันออกกลางโดยเฉพาะประเทศในกลุ่มGCC ทั้ง6 ประเทศ
ทำให้ประเทศเหล่านี้กลายเป็นตัวแปรสำคัญตัวแปรหนึ่งในเวทีการเงินโลก
ภายใต้โอกาสการลงทุนในประเทศที่จำกัดและปัจจัยจากนโยบายการเงินที่ผูกค่าเงินไว้กับเงินดอลลาร์
ซึ่งในยามที่เศรษฐกิจโลกเฟื่องฟูอันเนื่องมาจากการที่สภาพคล่องทางการเงินในรูปของเงินดอลลาร์ไหลท่วมไปทั่วโลก
ย่อมทำให้ประเทศเหล่านี้เผชิญข้อจำกัดกับการใช้เงินภายในประเทศ
ซึ่งการทะลักเข้าของเงินดอลลาร์ในยามที่ราคาน้ำมันสูงและเศรษฐกิจดีมาก
ย่อมเกิดความเสี่ยงของเงินเฟ้อและฟองสบู่ในราคาสินทรัพย์ในประเทศสูงตามไปด้วย

 ภาคอสังหาริมทรัพย์ถือว่าได้รับความนิยมอย่างมากในหมู่นักลงทุนตะวันออกกลางเนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงสูง
มีการเติบโตของราคาในระยะยาว
อีกทั้งยังสามารถสร้างรายได้ในรูปของรายรับจากค่าเช่าได้
นอกจากนั้นสัญญาเช่ายังสามารถปรับเปลี่ยนเพื่อเพิ่มค่าเช่าได้ตามความเหมาะสม
และเนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตน
จับต้องได้
ทำให้นักลงทุนสามารถประเมินคุณสมบัติของสินทรัพย์ทั้งในแง่ของผลตอบแทนและความเสี่ยงง่ายกว่าตราสารกการเงินที่เป็นกระดาษ
และไม่สามารถถือเอาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันที่มันคงและมีความน่าเชื่อถือได้
ด้วยความสมดุลระหว่างผลตอบแทนและความมั่นคงทำให้อสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมในหมู่นักลงทุนในภูมิภาคมาก
แต่ด้วยสภาพคล่องที่ต่ำจึงทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นการลงทุนระยะยาวพอสมควร
แต่นักลงทุนจากตะวันออกกลางก็ดูจะไม่มีปัญหาในเรื่องนี้เพราะในแต่ละปีตะวันออกกลางจะมีสภาพคล่องทางการเงินมหาศาลไหลเข้าภูมิภาคจากการส่งออกน้ำมันอยู่แล้ว
จึงไม่มีปัญหาในการลงทุนระยะยาว

 นักลงทุนอาหรับมีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไปทั่วโลก
แต่จุดหมายปลายทางของเงินทุนจากตะวันออกกลางในช่วงที่ผ่านมาจะเน้นไปที่อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงในเมืองใหญ่ๆที่มีแนวโน้มการเติบโตของค่าเช่าและมูลค่าสินทรัพย์อย่างต่อเนื่อง
โดยเมืองเหล่านี้ล้วนตั้งอยู่ในประเทศแถบตะวันตกทั้งสิ้นทั้งในยุโรป
สหรัฐฯ และ อังกฤษ
ทั้งนี้สาเหตุที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในตะวันตกมีการพุ่งสูงขึ้นต่อเนื่องนั้นมาจากปัจจัยสำคัญ2 ปัจจัยได้แก่
การเฟื่องฟูของเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนจากการปล่อยสินเชื่อมหาศาลในภาคอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนการเงินที่ต่ำ
ทำให้ผู้คนสามารถจับจองที่อยู่อาศัย
สร้างอาคาสำนักงานได้ในต้นทุนที่ถูก
อีกทั้งต้นทุนการเงินที่ต่ำยังดึงดูดให้มีการโยกเงินเข้ามาเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ในแถบตะวันตกที่มูลตลาดใหญ่โตมากมายอีกด้วย

 อีกปัจจัยหนึ่งนอกเหนือจากสภาพแวดล้อมทางการก็คือ
การเติบโตของภาคบริการ
โดยภาคบริการนั้นจะมีความสามารถในการจ่ายค่าเช่าที่สูงกว่าภาคการผลิต
เพราะภาคการผลิตต้องแข่งที่ต้นทุนเป็นหลัก
จึงไม่สามารถที่จะทนต่อการแข่งขันแย่งซื้อและจ่ายค่าเช่าในสถานที่แพงๆได้
ภาคบริการในตะวันตกนั้นมีความหลากหลายและมีความสามารถในการแข่งขันดีที่สุดในโลกไม่ว่าจะเป็นภาคการเงิน
ภาคการสื่อสารและโทรคมนาคม
การตลาด ภาคไอที อุตสาหกรรมสื่อและบันเทิง
การแพทย์และสุขภาพ ค้าปลีก
หรือการศึกษา เป็นต้น
เมื่อแนวโน้มการพัฒนาเศรษฐกิจอิงไปยังภาคบริการ
ทำให้ความต้องการอาคารสำนักงานที่อยู่ในตำแหน่งที่เอื้อต่อการทำธุรกิจ
และใกล้แหล่งของกำลังซื้อได้รับความนิยมและมีความต้องการสูง

 แต่ดูเหมือนว่าการแตกตัวของฟองสบู่การเงินจนก่อให้เกิดความเสียหายทางเศรษฐกิจไปทั่วโลกมากมายมหาศาลในรอบกว่า80 ปี
นับแต่วิกฤต The
Great Depression ในปี1929จะทำให้การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ถูกกระทบไปมาก
ทั้งจากการที่นักลงทุนซึ่งรวมถึงทุนอาหรับด้วย
มีการเทขายสินทรัพย์ออกมามากมาย
และการที่ราคาน้ำมันร่วงลงมาและประเทศเจ้าของเงินทุนอย่างอาหรับเองต้องมาเผชิญฟองสบู่แตกในภาคอสังหาริมทรัพย์ในบ้านตัวเอง
โดยเฉพาะทุนดูไบ
ย่อมชะลอกระแสเงินและส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้เช่นกัน

 แต่วิกฤตการเงินที่โยกย้ายจากสหรัฐฯมาเป็นที่ยุโรปนั้นกลับทำให้เกิดการเปลี่ยนทิศทางอย่างสำคัญในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
ปัจจัยจากค่าเงินดอลลาร์ที่แข็งค่าขึ้นได้ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในยุโรปดูน่าสนใจขึ้นในสายตานักลงทุนอาหรับ
โดยขณะที่ประเทศในกลุ่มยูโรเผชิญความเสี่ยงที่ทั้งธนาคารและรัฐบาลอาจล้มละลายได้ในพริบตา
ประเทศอย่างอังกฤษกลับดูน่าสนใจทันตาเห็น
จากการที่ธนาคารในอังกฤษและรัฐบาลอังกฤษเองมีความเสี่ยงที่จะผิดนัดขำระหนี้ต่ำกว่า
ค่าเงินปอนด์ที่อ่อนค่าลงเมื่อเทียบกับดอลลาร์และเริ่มนิ่งมากขึ้น
ทำให้สินทรัพย์ในอังกฤษดูน่าสนใจมากกว่า
นอกจากนั้นหากดูอัตราแลกเปลี่ยนเป็นสำคัญจะพบว่า
เงินปอนด์ของอังกฤษแข็งค่าอย่างมากเมื่อเทียบกับเงินยูโร
สะท้อนให้เห็นถึงกระแสเงินที่ไหลมาจากภาคพื้นยุโรปสู่อังกฤษ
ที่มีแนวโน้มดีกว่า

 ทุนอาหรับเองก็ถือว่ามีความคึกคักในการไล่ซื้อสินทรัพย์ในอังกฤษอยู่ไม่เปลี่ยนแปลง
หุ้นของสถาบันการเงินอย่างHSBC Holdings และBarclaysซึงเป็นธนาคารชั้นนำของโลกได้รับความสนใจในการเข้าไปซื้อลงทุนอย่างต่อเนื่องจากนักลงทุนอาหรับ
ขณะเดียวกันทุนจากกาตาร์ก็กลายเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในการไล่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอังกฤษโดยทุนกาตาร์ภายใต้ร่มเงาจากบริษัทในเครือของกองทุนความมั่งคั่งแห่งชาติกาตาร์นามQIA (Qatar
Investment Authority)ได้กลายเป็นหัวหอกหลักในการไล่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไล่ตั้งแต่บริษัทSongbirdซึ่งเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในCanary Wharfซึ่งบริหารสำนักงานในศูนย์กลางการเงินในลอนดอน
การซื้อหุ้นห้างค้าปลีกอย่างJ Sainsbury และHarrodsซึ่งทั้งหมดสร้างความฮือฮาอย่างมากต่อวงการการเงิน
ขณะที่บริษัทโจนส์แลง
ลาซาลซึ่งเป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ถึงกับออกมาฟันธงเลยว่า
กาตาร์จะกลายเป็นนักลงทุนรายใหญ่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก
ทั้งนี้เศรษฐกิจของกาตาร์ที่ขยายตัวมากที่สุดในตะวันออกกลางด้วยระดับกว่า25% ในปี2007-2008 ขณะที่ปี2009 ขยายตัวเกือบ10%โดยการคาดการณ์จากทางการกาตาร์และไอเอ็มเอฟระบุตรงกันว่า
ปี 2010เศรษฐกิจกาตาร์จะขยายตัวในระดับ18%

 นอกจากพื้นฐานที่ดีและผลกระทบที่จำกัดที่มีต่ออังกฤษแล้ว
การเป็นเจ้าภาพจัดโอลิมปิกในปี2012ก็กลายเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้อังกฤษมีความน่าสนใจในบรรดานักลงทุนอาหรับ
โดยการลงทุนจากบริษัท Diarซึ่งเป็นของQIA ซึ่งทำการซื้อWest End
Developmentซึ่งมีโครงการพัฒนาในทำเลที่เกี่ยวข้องและจะได้ประโยชน์จากกีฬาโอลิมปิกจากบริษัทLand Securitiesของอังกฤษ
ถือเป็นสัญญาณที่ชัดเจนในเรื่องนี้
ซึ่งคาดว่า
นักลงทุนอาหรับรายอื่นๆจะเริ่มมองโอกาสตรงนี้มากขึ้น

 นอกจากอังกฤษแล้ว
สถานที่ที่จะน่าสนใจมากขึ้นในอนาคตก็คือ
บราซิล ซึ่งเป็นหนึ่งในประเทศกลุ่มBRICที่กำลังผงาดในเวทีเศรษฐกิจโลก
โดยบราซิลมีแผนการลงทุนหลายแสนล้านดอลลาร์เพื่อรองรับการเป็นเจ้าภาพฟุตบอลโลกในปี2014 และ
โอลิมปิกในปี 2016ขณะที่เงินเรียลของบราซิลมีแนวโน้มที่แข็งค่าได้อีก
ฉะนั้นแล้วประเทศบราซิลที่มีโอกาสในการพัฒนาสูงกว่าอังกฤษมากย่อมเป็นที่หมายของเงินทุนอาหรับซึ่งยังไม่เคยสัมผัสบราซิลในอนาคตอย่างแน่นอน

 นอกจากบราซิลแล้ว
ประเทศเกิดใหม่ที่อยู่ใกล้มืออาหรับอย่างลิเบียและแถบแอฟริกาเหนือ
ประเทศในกลุ่ม GCCด้วยกัน
และอินเดีย
ซึ่งมีแผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานมากมาย
และยังต้องการพัฒนาภาคการท่องเที่ยวก็เป็นอีกเป้ามายที่น่าสนใจของเงินจากอาหรับ
โดยในด้านของลิเบียนั้นโอกาสทางการท่องเที่ยวถือว่าเปิดกว้างมากและมีศักยภาพสูง