รูปภาพ : นครริโอ ดิ จาเนโร ที่มา : Gulf News
แม้ว่ามหกรรมฟุตบอลโลกปี 2014 และ กีฬาโอลิมปิกปี 2016 จะดูเหมือนยังอีกยาวนานกว่าจะมาถึง แต่สำหรับนักลงทุนจากประเทศกลุ่ม GCC แล้ว พวกเขาตระหนักดีว่า มันถึงเวลาแล้วที่จะต้องเข้าไปลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ของประเทศบราซิล ซึ่งจะเป็นเจ้าภาพจัดมหกรรมกีฬาที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของโลกทั้ง 2 งานนี้ในอนาคต
“ประเทศนี้อยู่ในลำดับสูงมากในวาระการลงทุนของเรา” นายราเกซ พัตเนค (Rakesh Patnaik) กรรมการบริหารด้านอสังหาริมทรัพย์จากทีเอฟไอ ซึ่งเป็นบริษัทลูกของธนาคารบาร์วา (Barwa Bank) ของกาตาร์
“ในฐานะนักลงทุนจากประเทศกลุ่ม GCC เรามองมหกรรมฟุตบอลโลกและกีฬาโอลิมปิกในฐานะปัจจัยที่เป็นบวกมากต่อการสร้างมูลค่า ซึ่งเริ่มขึ้นแล้วและมีแต่จะวิ่งสูงขึ้นจนกระทั่งมหกรรมทั้ง 2 เริ่มเปิดฉากขึ้น” เขากล่าวเสริม
บราซิลมีกระเป๋าที่แข็งแรงอยู่เคียงข้างกับมหกรรมใหญ่ๆที่จะจัดขึ้นในประเทศ อย่างที่นายพัตเนคกล่าว ทุกๆ 10 ดอลลาร์ของเงินลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศหรือ FDI (Foreign Direct Investment) ที่เข้าสู่ละตินอเมริกา 8 ดอลลาร์วิ่งมายังบราซิล
ขนาดของประเทศ ทรัพยากรธรรมชาติที่อุดมสมบูรณ์ และเศรษฐกิจที่หลากหลายทำให้บราซิลกลายเป็นผู้เล่นสำคัญในเวทีเศรษฐกิจโลก เมื่อรวมกับการเมืองที่มีเสถียรภาพและนโยบายเศรษฐกิจที่ชัดเจน ซึ่งประสบความสำเร็จในการยกระดับประชาชนจำนวนมากขึ้นสู่ชนชั้นกลางและชนชั้นกลางระดับสูง บราซิลจึงดูเหมือนการลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำด้วยเช่นเดียวกัน
การเลือกตั้งประธานาธบดีอยู่ในภาวะที่แกว่งไกวมาก แต่นายอังเดร กุเตียเรซ เปเรร่า หัวหน้าฝ่ายพัฒนาเมืองและที่ปรึกษาทางเทคนิคจากรัฐบาลเมืองเซา เปาโล ปฏิเสธถึงความคิดเห็นต่างๆนานาที่ว่า อาจมีการเปลี่ยนแปลงกฎระเบียบด้านการลงทุน
“กฎหมาย เช่น กฎหมายด้านตลาดการเงิน ไม่มีการเปลี่ยนแปลงมากว่า 15 ปีแล้ว ไม่ว่าใครก็ตามชนะการเลือกตั้งน่าจะมีแนวโน้มในการดำเนินนโยบายที่เหมือนกันเนื่องจากมันพิสูจน์แล้วว่าประสบความสำเร็จในช่วง 20 กว่า ปีที่ผ่านมา” เขากล่าว
ความเห็นนักลงทุน
นายเปาโล โกเมส ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายกลยุทธ์ (Chief Strategy Officer) จากบริษัท Pramerica Real Estate Investors Latin America ยืนยันว่าความเห็นเรื่องผลการเลือกตั้งในฐานะนักลงทุน “นี่เป็นการเลือกตั้งครั้งใหญ่ แต่มันแตกต่างจากหลายๆครั้งที่ผ่านมา ผลลัพธ์ในครั้งนี้มันแทบจะเหมือนกับไม่มีอะไรเกิดขึ้นสำหรับตลาดการเงิน อาจจะมีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในหลายๆนโยบายแต่ไม่มีการเปลี่ยนแปลงขนาดใหญ่เกิดขึ้น” เขากล่าว
เมล็ดพันธุ์สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมได้ถูกหว่านลงไปแล้ว “ประธานาธิบดีได้ช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากให้ขึ้นไปสู่การมีรายได้ในระดับที่สูง และพวกเขาต้องการบ้านใหม่และชีวิตใหม่ ดังนั้นที่อยุ่อาศัยจำนวนมากจึงเป็นที่ต้องการ” นางเซซิเลีย เรนัลโด้ (Cecilia Reinaldo) กรรมการผู้จัดการจาก ไฟน์ แอนด์ คันทรี่ (Fine & Country) ตะวันออกกลางกล่าวกับ Gulf News
ชนชั้นที่มีรายได้ระดับกลางมีเงินพอที่จะซื้อบ้านในระดับราคา 100,000-300,000 ดอลลาร์ (3-9 ล้านบาท) และมีการแข่งกันฉกฉวยส่วนแบ่งการตลาดในคนกลุ่มนี้มากขึ้น ตัวอย่างเช่น ในนครริโอ ดิ จาเนโร มันใช่เรื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ฉาบฉวยแต่เป็นเรื่องของรายได้จากค่าเช่าที่มีเสถียรภาพ
“เรากำลังมุ่งไปที่โครงการรอบๆกีฬาโอลิมปิก โครงการส่วนใหญ่ที่อยู่นอกแผนในเขตตัวเมืองของนครริโอถูกขายไปหมดแล้วเนื่องจากมีความต้องการภายในจริงๆ ในดูไบ เรากำลังให้ความรู้เพิ่มเติมเนื่องจากมีคนอยากรู้เรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบราซิลมาก เรามีฐานลูกค้าใน DIFC (Dubai International Financial Centre) น้อยมาก” นางเรนัลโด้กล่าว
อพาร์ตเมนต์ขนาด 2 ห้องนอน ใกล้กับหมู่บ้านโอลิมปิกและชายหาดสนนราคาเริ่มต้นที่ 170,000 ดอลลาร์ และให้ผลตอบแทนในรูปของค่าเช่าปีละกว่า 12-15% “เราเจรจากับบริษัทพัฒนาท้องถิ่นในนครริโอ ข้อเสนอการลงทุนต้องสมเหตุสมผล มีผู้พัฒนาในต่างประเทศบางรายที่สัญญาถึงผลตอบแทนการลงทุนกว่า 200% และผลตอบแทนในระดับนั้นย่อมไม่สามารถเป็นจริงได้อยู่แล้ว” นางเรนัลโด้กล่าว
รัฐบาลบราซิลจับตามองการถือครองอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด ในบราซิล นักลงทุนต้องมีการลงทุนเลขประจำตัวผู้เสียภาษี หรือ CPF ซึ่งเป็นเอกสารหลักในการระบุตัวตนในบราซิลสำหรับซื้อและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
“คุณสามารถของเลข CPF ได้ในฐานะชาวต่างชาติ มันช่วยเป็นหลักประกันความยั่งยืนในด้านกฎหมาย ไม่มีใครสามารถเอาเงินวิ่งหนีไปได้ง่ายๆ แต่ผู้บริโภคจะได้รับความคุ้มครอง แบบฟอร์มการจองที่ออกโดยบริษัทผู้พัฒนาจะเป็นเอกสารหนา 10 หน้าเหมือนกันหมด โดยจะอธิบายรายละเอียดทั้งหมดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ” นางเรนัลโด้กล่าวเสริม
ขนาดใหญ่ขึ้น
ขณะที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดที่ใหญ่ขึ้นสามารถพบได้ในนครเซา เปาโล ซึ่งเป็นศูนย์กลางการเงิน ศูนย์กลางด้านการวิจัยและพัฒนาของประเทศรวมถึงศูนย์กลางด้านลอจิสติกของทวีปอเมริกาใต้ด้วย และด้วยประชากรกว่า 22 ล้านคนซึ่งมีมูลค่าจีดีพีคิดเป็น 30% ของจีดีพทั้งหมดของบราซิล อาศัยอยุ่ในเมืองขนาดใหญ่โตนี้ ความต้องการอสังหาริมทรัพย์จึงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
“การเติบโตของเมืองคือความท้าทายขนาดใหญ่สำหรับเรา งานทั้งหมดอยู่ในเขตใจกลางเมืองก่อให้เกิดปัญหาการจราจรติดขัดโดยผู้คนจำนวนหลายพันคนต้องเดินทางเข้าออกระหว่างตัวเมืองกับเขตชานเมืองในแต่ละวัน” นายกุเตียเรส เปเรร่ากล่าว
เราขจัดสลัมส่วนใหญ่ออกไปหมดแล้วแต่ยังมีปัญหาสังคมมากมายในแถบชานเมือง ซึ่งเรามีแผนที่จะสร้างงานและระบบการขนส่งและในเวลาเดียวกัน เราต้องอนุรักษ์พื้นที่สีเขียวของเมืองเอาไว้ เขากล่าวเสริม “เคล็ดลับในการดึงนักลงทุนมายังพื้นที่เหล่านี้ก็คือ แจกจ่ายแรงจูงใจทางการคลัง” เขากล่าว
นายกุเตียเรส เปเรร่ากล่าวอีกว่า หลายๆเมืองใหญ่ในบราซิลโดยเแพาะในภาคกลางและภาคใต้ยังมีความกังวลอยู่ พวกเขาต้องการการพัฒนาในด้านการค้าปลีก และ ด้านการท่องเที่ยวและการบริการ (Hospitality)
“เรารู้สนใจมากกับสิ่งที่กำลังเกิดขึ้นในเมืองใหญ่ๆทุกเมือง ที่บราซิลมีเมืองใหญ่ 24 เมือง เราใช้มุมมองในระยะยาวและเข้าไปมีส่วนร่วมในทุกภาคส่วนของอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ด้านที่อยุ่อาศัยไปจนถึงภาคอุตสาหกรรม” นายโกเมสกล่าว ด้านนาวเรนัลโด้กล่าวเตือนว่า แม้ว่าบราซิลกำลังทำทุกอย่างที่จำเป็นอยู่ก็ตามเช่นการคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะยังคงเติบโต แต่ไม่มีสิ่งใดในชีวิตคงอยู่ไปตลอดกาล
ชาวต่างชาติ
“นักลงทุนต้องการขนเงินออกและฉันกลัวว่าโครงการอย่างแปลงที่ดินในแถบตะวันออกเฉียงเหนือที่ถูกขายโดยชาวต่างชาติจะเจอผลกระทบหนัก” เธอกล่าว
ด้านนายพัตเนคกลับมองเห็นกลยุทธ์การออกจาการลงทุนในตลาดหลักทรัพย์เซาเปาโล “เราลงทุนในรูปของเงินดอลลาร์สหรัฐฯและอัตราแลกเปลี่ยนเงินดอลลาร์เทียบกับเงินเรียลบราซิลเป็นใจมาก ค่าเงินดีสำหรับกลยุทธ์การออกจาการลงทุน (Exit Strategy) บราซิลมีตลาดหุ้นที่คึกคักมากและนั่นสร้างโอกาสในการออกจากการลงทุนผ่านกลยุทธ์การจดทะเบียน”
แม้ว่าปัจจัยจาก FDI ที่แข็งแกร่งจะเป็นตัวช่วยหนึ่ง นายโกเมสยังชี้ไปถึงฐานผู้บริโภคในประเทศที่กำลังโตขึ้นและความแข็งแกร่งของนักลงทุนที่มีการซื้อขายเป็นประจำ ทั้งกองทุนบำนาญที่แข็งแกร่ง นักลงทุนรายย่อย และ ตลาดหุ้น
“ปัจจัยทั้งหมดเหล่านั้นช่วยให้เราออกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน กลยุทธ์การออกจากตลาดชัดเจน” เขากล่าว
ที่มา Gulf News
